Airbnb: ¿Y si el proyecto está en planos/construcción y aun no está el reglamento de Copropiedad?

Una observación muy válida y común. En la República Dominicana, el Reglamento de Copropiedad definitivo se deposita formalmente ante la Jurisdicción Inmobiliaria cuando el edificio está terminado o cerca de su entrega. Sin embargo, eso no significa que estés desprotegido en la fase de planos.

Para asegurar tu inversión en preventa, aquí tienes la ruta legal y comercial que debes seguir:

1. La “Promesa de Compraventa” es tu escudo
   Aunque no exista el reglamento final, el Contrato de Promesa de Compraventa es el documento que rige la relación entre tú y el desarrollador.
   Exige una cláusula de uso: Solicita que se incluya un párrafo donde el vendedor garantice que el proyecto está concebido para fines turísticos o rentas de corta estancia.
   Anexo de Normas: Muchos desarrolladores serios adjuntan un “borrador” de las normas de convivencia al contrato de promesa para que el comprador sepa a qué atenerse desde el día uno.
2. El “Perfil del Proyecto” en el brochure
   Los documentos de marketing y brochures tienen valor legal como oferta pública. Si el proyecto se vende como “Airbnb Friendly”, el desarrollador está creando una expectativa de uso que luego no puede cambiar arbitrariamente sin enfrentar consecuencias legales por publicidad engañosa o incumplimiento de oferta.
3. El Registro de Condominio en Etapa de Planos
   Legalmente, el desarrollador puede tramitar un Régimen de Condominio en Etapa de Proyecto. Esto les permite obtener las unidades designadas en planos y, a menudo, ya tienen un borrador del reglamento que presentarán al finalizar. Pide ver ese borrador o la “Declaración de Condominio” si lo tienen..
4. ¿Cómo identificar un proyecto que “seguro” permitirá Airbnb?
   Si el reglamento aún no está listo, fíjate en estos tres indicadores físicos en los planos:
   Lobby Hotelero: Si el plano muestra un lobby con front desk, oficina administrativa y área de espera, es una señal clara de que el edificio está diseñado para flujo de huéspedes.
   Áreas Sociales Separadas: Los proyectos de inversión suelen tener las áreas sociales en el último nivel (rooftop) para no molestar a las unidades residenciales.
   Lockers para Propietarios: Ver áreas de lockers pequeños en los pasillos o áreas comunes es una señal inequívoca de que está pensado para que los dueños guarden sus pertenencias mientras alquilan la unidad por Airbnb.
5. El Riesgo de las “Torres Familiares”
   Ten mucho cuidado con proyectos en zonas residenciales densas (como sectores residenciales de Santo Domingo) que no mencionan explícitamente ser “Airbnb Friendly”. Si el desarrollador no lo garantiza por escrito en la promesa, la futura Asamblea de Condominios (una vez entregado el edificio) podría votar para prohibirlo con una mayoría calificada.
   Recomendación de oro: Si estás comprando en planos específicamente para Airbnb, no firmes si el contrato no menciona la palabra “rentas cortas”, “fines turísticos” o “Airbnb” como un uso permitido para la unidad.