Guía: Permisos construcción en República Dominicana – Daniel Rodríguez – Realtor

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Es probable que hayas visto a República Dominicana como una opción atractiva y seductora para invertir en Propiedades: casas, apartamentos, villas, proyectos turistiicos, etc. La construcción de cualquiera de esas opciones, por lo regular y para quien quiere hacer bien las cosas desde el principio, debe agotar un proceso legal obligatorio para evitar que detengan la obra. Es un proceso burocratico obligatorio.

La decisión de construir el proyecto que desees, es súper emocionante, pero tambien puede ser un reto para quien no conoce los pasos y procesos correctos para arrancar la obra. 

Seguro has visto muchos proyectos en oferta, proyectos residenciales, proyectos turisticos, hoteleros o comerciales; en la mayoría de los casos los desarrolladores tienen sus ofertas en planos o sobre planos y los inversionistas desconocen todo lo que debe hacer un desarrollador para estar al dia y no tener objeciones de construcción en la obra o proyecto ofertado. 

Dependiendo la ubicación del proyecto, el proceso puede ser menos complicado que en otra. En este artículo, quiero quiarte  a través de los documentos requeridos y los posibles costos para la obtención de permisos de construcción en la República Dominicana a los interesados en desarrollar proyectos y también para arrojar algo de luz a los que invierten sobre planos en República Dominicana.  

Todo el proceso dura entre 6 y 12 meses si todo va según lo previsto y tiene como aliado profesionales que tramiten los mismos con efectividad.

1- PERMISO DEL AYUNTAMIENTO LOCAL

Si está planeando construir o desarrollar un proyecto inmobiliario en República Dominicana, el primer paso es obtener el primer permiso de construcción del municipio. Este proceso implica solicitar un Certificado de No Objeción al Uso del Suelo al Departamento de Tramitación de Planes.

El servicio está abierto al público en general y lo ofrece el Departamento de Tramitación de la Dirección de Urbanismo. Puede solicitar el servicio en línea o por teléfono, y consiste en presentar varios documentos, entre ellos:

1. Una carta de solicitud
2. Certificado de Titulo de Propiedad
3. Plano de levantamiento catastral
4. Plano de situación del proyecto
5. Estudio del uso del suelo y de la densidad circundante.
6. Pago de recibo de uso de suelo de RD$2,000.00
7. Pago de recibo de inspección de RD$1,000.00
8. Pago de recibo de uso de suelo de urbanización y/o subdivisión de RD$30,000.00.

Una vez que haya presentado todos los documentos necesarios y efectuado los pagos requeridos, el ayuntamiento realizará una inspección de su parcela y revisará su expediente. Si todo está en orden, el Gestor de Tramitación lo enviará al Departamento de Catastro para la revisión de los documentos legales. A continuación, se enviará al Departamento de Urbanismo para que lleve a cabo el Uso del Suelo y, si se aprueba el proyecto, se elaborará un Certificado de No Objeción al Uso del Suelo.

Todo el proceso dura unos 15 días laborables, y el ayuntamiento verificará lo que se ha aprobado. El coste del permiso varía en función de los requisitos, y cada año se aplica a estas tarifas una indexación por inflación.

Vale la pena señalar que la mayoría de los ayuntamientos de República Dominicana ofrecen un servicio de consulta en el que puedes verificar los proyectos antes de entrar en el departamento de urbanismo. Este servicio le permite comprobar los límites y la altura permitida en la zona donde piensa construir.

2- PERMISO DE AGUA Y ALCANTARILLADO del (INAPA)

El segundo paso en la obtención de permisos son los 2 permisos diferentes del Instituto Nacional de Agua Potable y Alcantarillado. Le invito a seguir la lectura para que tenga la importancia y los pasos necesarios de estos permisos. 

• Solicitud de no objeción para conexión a red de Acueducto y/o Alcantarillado operada por INAPA.

La solicitud de no objeción para la conexión a un Acueducto y/o Alcantarillado operado por el INAPA permite a los promotores de proyectos verificar la factibilidad de la fuente (diámetro, tipo y característica de la red de distribución existente) que será considerada para el abastecimiento de agua potable del proyecto y/o la factibilidad de conectarse a una red de alcantarillado existente para descargar sus aguas residuales. El INAPA verificará que la conexión no afecte el sistema o servicio existente en la zona y/o su disponibilidad.

Esta no objeción es imprescindible para que el promotor y diseñador de las instalaciones Hidrosanitarias pueda realizar el diseño del proyecto con el conocimiento de si es posible realizar dichas conexiones y dónde, por lo que debe ser previa a su presentación al INAPA para su revisión y aprobación. Su incumplimiento puede ocasionar demoras en la aprobación del proyecto y costos adicionales al promotor no imputables al INAPA tambien puede impedir el inicio de la construcción. 

Para solicitar la no objeción de conexión a una red de Acueducto y/o Alcantarillado operada por el INAPA con el propósito de abastecer de agua potable a un proyecto y/o permitirle descargar sus aguas residuales al alcantarillado, se requiere lo siguiente:

1. Comunicación dirigida al Director Ejecutivo del INAPA, solicitando la emisión del certificado de no objeción a dichos empalmes, especificando: 
2. el nombre y teléfono de la persona o empresa a cuyo nombre se emitirá la no objeción, junto con el nombre correcto y único del proyecto.
3. Memoria descriptiva del proyecto indicando: naturaleza, objetivo y descripción del proyecto; localización georreferenciada.
4. Demanda de suministro del proyecto y punto de conexión y/o descarga propuesto.
5. Título de propiedad de los terrenos de ubicación en la zona de captación y zona de acceso o autorización del propietario en caso de que sea una persona distinta del propietario del proyecto.
6. Copia del documento de identidad del solicitante y del representante que presenta el proyecto (documento de identidad o pasaporte).
7. Recibo de pago de RD$10,000.00, no reembolsable, realizado en efectivo mediante cheque certificado o de gerencia a nombre del Instituto Nacional de Aguas Potables y Alcantarillados (INAPA), por concepto de Recepción de la comunicación con las informaciones básicas del proyecto de solicitud de no objeción para conexión a una red de Acueducto y/o Alcantarillado operada por INAPA. (Requiere recibo previo disponible en el Departamento de Ingeniería para ser entregado junto con el cheque de gerencia).

Solicitud de aprobación del proyecto

Los promotores pueden solicitar al INAPA la aprobación del sistema hidrosanitario para sus proyectos antes de obtener las licencias de construcción del MIMARENA y el MOPC. El INAPA no otorga certificados de aprobación para anteproyectos, excepto para estudios de fuentes que garanticen la factibilidad. Los proyectos de viviendas unifamiliares con conexiones iguales o menores a ½” pueden solicitar la autorización de conexión directamente a la oficina comercial regional del INAPA. Todos los demás proyectos deben ser revisados y aprobados por la Dirección de Ingeniería del INAPA, a menos que el proyecto cumpla con ciertos criterios y reciba comunicación escrita de la gerencia.

Para solicitar la aprobación del proyecto, debe presentar lo siguiente:

1. Una comunicación al Director Ejecutivo del INAPA, incluyendo una breve descripción del proyecto, firmada por la persona y/o empresa en cuyo nombre se emitirá la aprobación.
2. Dos juegos de planos impresos a escala del sistema de fontanería firmados por el ingeniero responsable de los diseños.
3. Dos juegos de planos impresos a escala con la ubicación y el emplazamiento del proyecto aprobados por el ayuntamiento o la autoridad municipal competente.
4. Dos informes técnicos impresos (descriptivo y de cálculo).
5. Dos discos CD que contienen planos de situación, planos arquitectónicos acotados, planos de fontanería e informe técnico.
6. Aprobación de la Oficina de Urbanismo del Ayuntamiento.
7. Certificado de no objeción del INAPA.
8. Copia de la carta de “Análisis Previo” del Ministerio de Turismo (MITUR), si procede.
9. Certificado de Titulo de Propiedad.
10. Mapa catastral de la propiedad.
11. Copia del documento de identidad del solicitante y del representante legal.
12. Recibo de pago de RD$5,000.00.
13. Formulario de recepción de documentos con información sobre el proyecto y la persona de contacto.

Una vez finalizado el proceso de revisión, se le solicitará un tercer juego de planos ya corregidos (si procede) para el sellado correspondiente.

3- PERMISOS DE ELECTRICIDAD

Para seguir el  correcto proceso de obtención de permisos para desarrollar el proyecto, es necesario continuar con 2 permisos del proveedor de electricidad de la zona donde se construye el proyecto.

Requisitos y procedimiento para la interconexión de proyectos aprobados.

Este permiso es necesario para la interconexión de su proyecto aprobado a la red eléctrica. Ver los requisitos para obtenerlos.

1. Tener el plan debidamente aprobado y dentro del plazo de su validez.
2. Haber terminado la construcción de la parte que no está en las proximidades de las redes eléctricas.
3. Pago del proyecto en la oficina del Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA).

PROCEDIMIENTO:

1. El ingeniero eléctrico o electromecánico a cargo del proyecto debe presentar los documentos requeridos y solicitar una inspección de la construcción eléctrica comunicándose con la compañia eléctrica.
2. En el plazo de una semana, la compañía electrica de la ubicación del proyecto enviará un informe con las correcciones necesarias y una lista de los materiales necesarios para la interconexión. Si hay correcciones, el ingeniero deberá repetir el paso 1.
3. El solicitante deberá informar a la compañía eléctrica de la inspección de los materiales de interconexión y aportar la ficha técnica y garantía del transformador mediante comunicación.
4. Si todas las correcciones se han realizado correctamente y los materiales necesarios están completos, la compañía de electricidad proporcionará una carta de aceptación y un presupuesto de la interconexión en el plazo de una semana. Si algo está incompleto, el solicitante deberá repetir el paso 3.
5. El solicitante deberá abonar el importe del presupuesto.
6. Una vez efectuado el pago, la compañía de electricidad procederá a la interconexión del proyecto en un plazo de 15 días.
7. Una vez interconectado el proyecto, el cliente puede iniciar el proceso de contratación del servicio eléctrico.

Requisitos y procedimiento de tramitación para la aprobación de planes

Este servicio consiste en la tramitación de planos eléctricos para proyectos privados y está disponible a través de la Oficina Comercial. Está dirigido a inversores y proyectistas que requieran este servicio. El procedimiento a seguir es presentar el plano y la documentación requerida en la Oficina Comercial.

REQUISITOS:

1. Una carta de asignación del ingeniero a cargo, especificando su nombre y una copia de la tarjeta de identificación del propietario o RNC y documentos de propiedad.
2. Un formulario de presentación del plan del proyecto cumplimentado.
3. Dos copias impresas de los planos en tamaño 24 “x36” o un plano digital en formato DWG con los siguientes detalles:Ubicación del proyecto (con señalización adecuada y norte)
4. Estudio eléctrico del proyecto.
5. Vista frontal, lateral y en planta de los transformadores en los postes (si procede).
6. Detalles sobre los transformadores montados en PAD (si procede).
7. Detalles de las zanjas para enterramiento (si procede)
8. Detalle de la toma de tierra.
9. Cuadro sinóptico de las estructuras eléctricas.
10. Cálculo de la selección del transformador.
11. Detalle de la carga del proyecto.
12. Leyenda (con los símbolos actualizados de la norma SIE utilizados en el proyecto)
13. Tarjeta de visita del ingeniero responsable con su número CODIA y firma, descripción del proyecto, dirección específica, potencia a conectar y tipo de conexión (1Ø o 3Ø).
14. Cálculos de caída de tensión (para verificar la regulación permitida en la norma).
15. Diagrama unifilar.
16. Número de tomas por transformador en el esquema unifilar.
17. Especifique las medidas utilizadas en los módulos de acuerdo con la norma.
18. Cuadro en un plano explicando detalladamente la entrada de carga a interconectar por etapa, incluyendo hora y fecha de entrada de cada etapa.
19. Utilice el número de hojas necesario para cumplir las disposiciones. Planes aprobados por el Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC), si procede.
20. Pago por la presentación del plan.
21. Una copia de la tarjeta CODIA.

¿CÓMO PRESENTAR LOS PLANES?

1. El ingeniero eléctrico o electromecánico responsable del proyecto deberá presentar los documentos mencionados.
2. Representantes de la compañia eléctrica visitaráN y corregirá la propuesta eléctrica en un plazo de 10 días hábiles.
3. El ingeniero encargado deberá hacer las correcciones y presentarlas a la  (con el plano original y corregido). Este paso se repetirá hasta que se realicen todas las correcciones posibles.
4. La compañía eléctrica solicitará 5 copias de planos físicos para su aprobación.
5. El ingeniero debe imprimir, firmar y entregar a la empresa las copias solicitadas.
6. En un plazo de 5 días hábiles, la empresa electrica entregará 3 copias aprobadas de la carta de aprobación, autorizando al proyectista a iniciar la construcción del proyecto eléctrico.

4- PERMISO ME MEDIO AMBIENTE

Otro paso importante para el desarrollo del  proyecto es obtener el permiso de MEDIO AMBIENTE Y RECURSOS NATURALES. Debes presentar los siguientes documentos al Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales:

1. Una carta de solicitud de autorización medioambiental.
2. Un formulario de registro cumplimentado para la autorización ambiental del proyecto, obra o actividad.
3. Copia de la tarjeta de identidad y electoral del promotor y representante o pasaporte (si es extranjero).
4. Copia del Registro Nacional de Contribuyentes (RNC) de la razón social.
5. Una copia del Registro Mercantil.
6. Certificado de TITULO de propiedad. Si el título o títulos de propiedad no están a nombre del promotor, deberá adjuntarse un contrato notarial y legalizado de compraventa o arrendamiento entre el propietario y el promotor del proyecto. Para los proyectos gubernamentales, presentar el decreto de utilidad pública.
7. Una copia del Plano o Medición Catastral sellada y/o certificada por la Dirección Nacional de Mediciones Catastrales (no es obligatorio para los arrendamientos).
8. Una carta de no objeción al uso del suelo del ayuntamiento correspondiente (se requiere original). Esto no se aplica a los proyectos forestales, salvo los aserraderos en zonas urbanas.
9. Un resumen ejecutivo de la memoria descriptiva del proyecto, obra o actividad y sus componentes. Debe incluir el tipo de infraestructura, la cantidad y las fuentes de los servicios generales (agua, electricidad energía, residuos sólidos, etc.) y una descripción detallada del sistema de tratamiento de aguas residuales.
10. Una hoja topográfica a escala 1:50.000, en color, con el polígono en coordenadas UTM. Es obligatorio para proyectos u obras mineras, turísticas y forestales.
11. Un mapa de situación, escala 1:1000 a 1:5000, legible, en color, que muestre las coordenadas UTM del polígono del proyecto, obra o actividad.
12. Un plano de conjunto y un plano acotado a escala legible, tamaño 11 x 17. En caso de contemplar Estación Depuradora de Aguas Residuales (PTAR) adjuntar planos.
13. Los últimos tres (3) informes de ganancias o pérdidas (IR-2 o IR-1) según corresponda, que incluyan el anexo A1, visados por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). En caso de no estar registrado ante la DGII, adjuntar un análisis financiero que muestre el total de activos, certificado por un Contador Público Autorizado (CPA) (En caso de estar operando antes de la promulgación de la Ley General de Medio Ambiente y Recursos Naturales (64-00) del 18 de agosto del 2000).
14. También deberá adjuntarse un análisis del presupuesto previsto.
15. Un cheque que cubra la tasa de RD$5.000.

5- PERMISOS DEL MINISTERIO DE TURISMO si el proyecto es TURISTICO

Existen 3 tipos básicos de permisos para su tramitación que se canalizan a través del Departamento de Planeación y Proyectos (DPP) de la Secretaría de Estado de Turismo (SECTUR):

La Solicitud de Parámetros de Diseño del Proyecto permite a los promotores, arquitectos y planificadores de proyectos solicitar a la SECTUR DPP toda la información relativa a la legislación, los reglamentos de planificación, los parámetros de diseño y las recomendaciones específicas que sean aplicables al proyecto en función de su ubicación exacta, su contexto y la naturaleza del proyecto a desarrollar. La tramitación normal de este permiso tarda 45 días y cuesta 5.000 pesos dominicanos. Para acelerar el proceso deberá pagar 10.000 pesos y sólo tardará 15 días.

La Solicitud de Análisis de Anteproyecto permite a los promotores, arquitectos y proyectistas de proyectos de uso turístico o de otra naturaleza, que se ubiquen en zonas de interés turístico, solicitar a la DPP de la SECTUR que realice una evaluación de la formulación inicial del proyecto presentado por el proyectista a fin de verificar su apego a la legislación, a la normatividad urbanística y a los parámetros y recomendaciones de diseño correspondientes, como paso previo a la formulación y presentación del proyecto definitivo, para la obtención de la No Objeción de Uso de Suelo. La tramitación normal de este permiso tarda 45 días y tiene un coste de 5.000 pesos dominicanos. Para acelerar el proceso deberá pagar 10.000 pesos y tardará sólo 15 días.

La Solicitud de No Objeción de Uso de Suelo permite a los desarrolladores, arquitectos y proyectistas de proyectos de uso turístico o de otra naturaleza, que se ubiquen en zonas de interés turístico, solicitar a la DPP de la SECTUR la evaluación del proyecto presentado a fin de verificar que el mismo cumple con la legislación , la normatividad en materia de planeación y los parámetros y recomendaciones de diseño establecidos para el predio correspondiente. Asimismo, en consecuencia, los solicitantes obtendrán de la Secretaría de Estado de Turismo una Carta de Certificación de No Objeción de Uso de Suelo, la cual es requisito ineludible para efectos de la obtención de la licencia de construcción del proyecto y consecuentemente, la obtención de la licencia de funcionamiento de cualquier empresa turística que pretenda instalarse en dicho lugar. La tramitación normal de este permiso tarda 60 días y cuesta 7.000 pesos dominicanos. Para agilizar el proceso deberá pagar 10.000 pesos y tardará sólo 20 días.

6-PERMISO FINAL DE CONSTRUCCIÓN (MOPC).

Este servicio está destinado a los ciudadanos que necesiten presentar documentos en los que se especifiquen las condiciones jurídicas, estructurales, arquitectónicas, sanitarias, eléctricas y materiales necesarias para un proyecto de construcción. Estos documentos deben cumplir con todas las leyes, normas y reglamentos del país y cumplir con los estándares mínimos de calidad. El costo es de RD$6,000.00 y el plazo de entrega es de 45 días hábiles.

Es importante tener en cuenta que una vez que el usuario recibe los planos o documentos de la Oficina Central de Tramitación de Planes para realizar las correcciones, el tiempo transcurrido es responsabilidad del usuario. Además, cualquier proyecto o informe depositado y abandonado durante más de seis meses será eliminado de los archivos de la oficina y deberá volver a presentarse como un nuevo proyecto. El tiempo de finalización de cualquier informe o proyecto es responsabilidad del usuario.

REQUISITOS

1. Regístrese en el portal de tramitación de planes si aún no lo ha hecho.
2. Rellene el formulario de solicitud de licencia de construcción.
3. Presentar una memoria descriptiva del proyecto en formato físico y digital.
4. Aportar dos juegos de planos grapados en papel blanco con el mismo formato y escalas establecidos en el Reglamento R-021.
5. Presente una copia del título o títulos definitivos de propiedad.
6. Presentar una copia del (de los) Plano(s) de Medición Catastral demarcado(s) y del (de los) título(s) definitivo(s) de propiedad visado(s).
7. Cumplimentar una Ficha Técnica (Modelo F-3) expedida por el Ayuntamiento correspondiente.
8. Presentar certificaciones de Uso del Suelo y Baja de Edificios expedidas por el Ayuntamiento correspondiente.
9. Presentar Certificación de No Objeción expedida por el Ayuntamiento correspondiente.
10. Proporcionar un informe de cálculo estructural y un análisis de cargas.
11. Presentar un estudio geotécnico de una empresa o profesional cualificado.
12. Aportar Memoria de Cálculo Hidráulico cuando proceda.
13. Pagar los recibos de impuestos según las tasaciones realizadas en el MOPC.
14. Presentar planes de rutas de evacuación.
15. Adjuntar planos detallados y especificaciones del encofrado.
16. Deposite todos los documentos y planos en formato digital PDF o TIFF.

El proceso de obtención de todos los permisos necesarios para iniciar la construcción del proyecto elegido, puede tomar de 6 a 12 meses y los costos suman hasta US$5,000.00. 

Este proceso es relativamente complicado para el que nunca estuvo asociado al mismo, pero para profesionales que se ocupan de esto, es su cotidianidad.  De esta manera, en este artíclo, te hemos presentado, los diferentes permisos que debe tener un desarrollador para iniciar oficialmente la construcción de una obra o proyecto.

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